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案例点评

以虚假的意思表示签订的房屋买卖合同,是否有效?

发布时间:2020-07-29
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【案情简介】          

       原告陈某1与被告陈某2系姐弟关系。2010年3月,任某(出卖人)、陈某1(买受人)与北京某房地产经纪有限责任公司(居间人)签订《居间服务合同》,约定由陈某1购买诉争房屋,房屋成交总价为310万元。同日,任某(出卖人)与陈某1(买受人)签订《北京市房屋买卖合同》,约定陈某1购买诉争房屋,陈某1在签订本合同的同时支付定金20万元,房屋成交总价为310万元。2010年6月,诉争房屋由任某转移登记至陈某1名下,所有权证号为X京房权证昌字第XXXX号。该房屋过户税费由陈某1支付。同日,陈某1与北京某物业管理公司签订《物业管理服务协议》,交纳了自入住至今的物业管理费。诉争房屋一直由陈某1之子实际居住。


       原告陈某1诉称,2010年9月,其基于为孩子购买二套房的考虑,与被告陈某2协商一致将诉争房屋过户到被告名下,双方签订《存量房屋买卖合同》(自行成交版,合同编号:CWxxxxxx),约定:出卖人所售诉争房屋,该房屋所有权证号为X京房权证昌字第XXXX号;经买卖双方协商一致,该房屋成交价格为人民币890000元。该合同文本共计十四条及七个附件,双方仅在合同第一条至第四条进行了约定,合同第五条至第十四条及七个附件均为制式条款且未对空白内容进行填写补充,对于购房款的支付时间及方式、房屋交付时间及条件、违约责任的承担方式及违约金标准等均未作约定。同日,诉争房屋由陈某1转移登记至陈某2名下,该房屋所有权证书由陈某1持有。


       2017年10月,陈某1向法院提出诉讼请求:1.判决原、被告于2010年9月签订的《存量房屋买卖合同》无效,诉争房屋归原告所有;2.判令被告协助原告将诉争房屋过户登记至原告名下(即恢复原状);3.本案诉讼费由被告负担。

【法院判决】       

        法院认为,原、被告虽签订《存量房屋买卖合同》并完成了过户登记,但双方之间并无房屋买卖的真实交易,无法认定存在真实的房屋买卖的意思表示。故,判决:《存量房屋买卖合同》无效;被告陈某2于判决生效后十日内协助原告陈某1将争议房屋过户登记至原告陈某1名下。案件受理费由被告负担。被告不服,提起上诉,二审法院判决,驳回上诉,维持原判。

【律师解读】       

       本案的争议焦点系:陈某1与陈某2之间民事法律行为的性质与效力如何认定。


       第一、意思表示是指向外部表明意欲发生一定私法上法律效果之意思的行为。探究双方当事人缔约时的真实意思表示,是审查认定涉案民事法律行为性质的基本事实。本案中,原、被告于2010年9月签订自行成交版《存量房屋买卖合同》,依常理双方之间应存有交易诉争房屋的意思表示及相应的履约行为。但双方对购房款支付的时间及方式、房屋交付的时间及条件、违约责任的承担方式及违约金标准等重要合同条款均未约定。被告在未进行交易对价给付的情况下,缔约当日即完成了房屋转移登记手续,此举与房屋买卖的交易习惯不符。综合分析可以认定双方不存在真实的房屋买卖行为,而是形成了借名登记。即二人的内心意思与外部的表示行为并不一致,双方合作完成了通谋虚伪行为,形成了真实与虚假两项意思表示。虚假的房屋买卖意思表示浮现于表面,真实的借名登记意思表示则被隐藏于内。


       第二、原、被告之间民事法律行为的效力。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定,行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。也就是说,本案中,原、被告针对诉争房屋的买卖系虚假的意思表示,双方签订的《存量房屋买卖合同》无效。双方隐藏的民事法律行为系借名登记行为,该行为如不违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效。


       第三、行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效后,所取得的财产应当如何处理?根据《民法总则》第一百五十七条规定,民事法律行为无效后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还。《合同法》第五十八条亦规定,合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还。基于无效行为办理的案涉房屋变更登记应予更正,原告要求确认房屋合同无效及恢复登记的诉讼请求,有法律依据。


       第四、以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为效力,依照有关法律规定处理。本案中显现的行为人以虚假的意思表示签订的房屋买卖合同无效,但并不必然导致所隐藏的借名登记行为无效。在不违反法律禁止性强制性规定的情况,原告要求被告按照双方借名登记协议约定,配合办理房屋变更登记至原告名下,符合法律规定。北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十五条第一款规定“当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。”


作者/北京市盈科律师事务所股权高级合伙人张印富律师

来源:盈科律师一日一法