律师案例

父母出资买房登记在子女名下,子女擅自转让是否构成侵权?

发布时间:2020-07-09
分享到

【案情简介】          

原告甲某与被告乙某系父子关系。2004年,甲某以乙某名义购买涉案房屋。甲某支付买房款等费用,在买房合同上签的“乙某”,房产所有权人登记为乙某,所有权证由甲某保管。因甲某办理抵押手续时将所有权证原件交给银行,乙某从银行取走。2018年,乙某利用该房产证将涉案房屋以2500万元转让给A公司并完成过户。甲某遂诉乙某转让涉案房侵害了甲某的合法权益,请求判令被告违法转让原告拥有百分之五十所有权的涉案房所得的现金1250万元归属原告,并立即向原告给付。

乙某辩称,涉案房系甲某对乙某的赠与,涉案房的买卖和所得房款均应归属乙某,与原告无关。不同意原告的诉讼请求,请依法驳回。

【判决结果】          

乙某于本判决生效后七日内赔偿甲某1250万元。乙某不服,提起上诉,二审驳回上诉,维持原判。

【律师解读】          

一、对于子女转让父母出资购买登记在该子女名下的房屋,是否构成侵权,应先确定该房屋所有权的归属。

现实生活中,对登记在未成年子女名下房屋的权属的认定,情形比较复杂,实际裁判观点不尽一致,主要有两种观点:

第一种观点认为,根据物权法的规定,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。如果夫妻将购买的房屋登记在未成年子女名下,那就意味着将购买的房屋赠与未成年人。

第二种观点认为,不能仅仅按照产权登记的情况将房屋一概认定为未成年人的财产,还应审查夫妻双方的真实意思表示。

最高法院实际案例中采取第二种观点,认为:用夫妻共同财产购买房屋,子女尚未成年,如果产权登记在该子女名下,不能简单地按照登记情况将房屋认定为未成年子女的财产。因不动产物权的登记分为对外效力和对内效力,对外效力是指根据物权公示公信原则,不动产物权经过登记后,善意第三人基于对登记的信赖而与登记权利人发生的不动产交易行为应受到法律保护;对内效力是指应审查当事人的真实意思表示来确定真实的权利人。

实际生活中,夫妻共同出资购买房屋后,可能基于各种因素的考虑而将房屋产权登记在未成年子女名下,但这并不意味着该房屋的真实产权人即为未成年子女,人民法院应审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示。如果真实意思确实是将购买的房屋赠与未成年子女,离婚时应将该房屋认定为未成年子女的财产,由直接抚养未成年子女的一方暂时管理;如果真实意思并不是将房屋赠与未成年子女,应将该房屋作为夫妻共同财产处理。

二、对于父母出资买房登记在子女名下的行为,应当依据当事人的真实意思表示来认定是否构成赠与。

根据《民通意见(试行)》第129条规定:“赠与人明确表示将赠与物赠与未成年人个人的,应当认定该赠与物为未成年人的个人财产”。因合同法上的赠与系双方法律行为,需赠与人赠与的意思表示真实,且受赠人应发出接受赠与的意思表示。未成年人的民事行为需由父母代理,如赠与人与受赠人皆为未成年人的父母,从而在自己与自己之间发生民事法律行为,该行为不可能发生合同法上的效力。是否构成赠与,通常要综合以下几种因素进行考量:

 一是看父母与子女之间是否有书面的赠与合同或口头上明确的赠与与接受赠与的表示,如果有,又办理了产权登记,应当认定赠与关系成立。

二是没有明确的赠与表示,仅有事实上的登记行为,则要看该房屋是否履行了事实上的交付行为,以及该登记行为是基于什么目的而为的。如果父母纯粹是为子女结婚而出资买房并且事实上已交付,《婚姻法解释二》第22条有类似的规定,如果父母不是为了子女结婚,而是将自己的房屋甚至是自住房屋基于其他种种原因登记在子女名下,并且没有事实上的交付行为,甚至父母一直居住该房屋,不宜认定为赠与关系。因为仅根据登记行为而在事实上没有履行交付行为,无法明确推断出当事人的赠与与接受赠与的意思表示。

三是从保护公民基本的居住权利的需要出发,每一个公民的基本居住权具有根本上的优先性,父母将自己的房屋甚至一直居住的房屋登记在子女的名下,认定为赠与关系成立的话,将严重侵害公民基本的居住权,不宜认定为赠与关系成立,这也是法律规则制度建构的基础。

上述案例中,甲某自始没有明确的赠与意思表示,将房产登记在乙某名下,不构成赠与的真实意思表示,也不符合《合同法》第185条关于赠与是双方法律行为的性质。

三、因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。

不动产物权变动的原因(合同)与不动产物权变动的结果(物权登记)是两个不同的法律事实,《物权法解释》第2条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。”不动产登记物权人是法律推定事实,不排除与真实的权利状况不一致的情形存在,当登记物权人与真实物权人不一致时,根据上述规定,房产归属于真实物权人。上述案例中乙某清楚登记在乙某名下房屋是甲某出资购买,甲某并未明确表示赠与乙某,乙某私下转让该房屋,损害了甲某的合法权益,构成侵权,故,判决予以赔偿。

作者/北京市盈科律师事务所股权高级合伙人张印富律师

来源:盈科律师一日一法