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再谈父母购房登记在子女名下,是否视为赠与?

发布时间:2020-07-02
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【案情简介】          

甲某与乙某于1986年登记结婚,育一儿子取名丙某。2009年,甲某和乙某在民政部门协议离婚,协议内容:“……,二、平房一处,归甲某所有,坐落于某巷52号。……”后双方就该协议第二条所涉房屋权属发生争议。

甲某起诉至法院称:该房系甲某、乙某在婚姻存续期间2000年共同建造,夫妻二人将房屋所有权人登记为丙某。建房时丙某尚未成年,没有建房能力。离婚协议书约定该房由甲某所有,故诉至法院,请求依法确认52号房归原告甲某所有。

被告丙某辩称:该房是1996年以我的名义申请建房,2005年颁发房产证书时登记在我的名下,属于赠与行为。赠与合同中的受赠人并不要求有资金投入,也不要求具有完全民事行为能力。2005年产权登记到我名下时,财产权利已发生转移。甲某无权撤销赠与,2009年离婚协议无权处分第三人财产。甲某背弃赠与承诺,依法不应支持。

乙某称:2000年建房时丙某已16岁,当时是我和甲某商量决定赠与丙某的,不属于夫妻共同财产。2005年丙某通过登记,取得获赠房屋的所有权。甲某和乙某没有权利通过婚姻协议处分他人的财产。

一审法院经审理认为,诉争房系甲某与乙某在婚姻关系存续期间共同出资所建,建房时被告丙某系未成年人,没有能力建房,故涉案房在甲某和乙某离婚前应认定为夫妻共同财产,甲某和乙某协议离婚时在离婚协议中约定涉案房归甲某所有,系双方真实意思表示。丙某称该房是甲某与乙某协商后赠与的,直接登记其名下,但无相关证据予以佐证。故,判决:第52号房归原告甲某所有。丙某不服提起上诉。

二审法院认为,争议房虽然系在夫妻存续期间共同建造,但始终以丙某名义申请建造,建成后始终登记在丙某名下。故,裁定:撤销一审法院(2011)丰民初字第4906号民事判决;驳回甲某的起诉。甲某不服,申请再审。

再审法院认为,案涉52号房系甲某与乙某在夫妻关系存续期间共同投资所建,属于夫妻共同财产。离婚协议中双方认可该房系夫妻共同财产并加以处分,说明甲某乙某协议时并不认可赠与法律关系的存在。该协议系双方当事人的真实意思表示,合法有效,甲某和乙某应按协议内容全面履行约定义务,甲某据此取得该房的所有权。争议房虽然登记在丙某名下,但根据日常生活经验法则,夫妻共有的房屋登记在子女名下并不能当然或简单地认定就是赠与。丙某未提供其他有效证据证明其父母有赠与的明确意思表示和具体行为。故丙某主张其是通过接受赠与取得争议房所有权,缺乏事实和法律依据。根据以上事实和民事诉讼证据规则,认定第52号房所有权归甲某所有。

【判决结果】          

撤销二审法院(2012)承民终字第916号民事裁定;维持一审法院(2011)丰民初字第4906号民事判决。争议房屋归原告甲某所有。

【律师解读】          

一、不动产登记在权属和内容认定上具有权利推定力,但本质上是对证明责任的分配,与实体权利的归属并不直接相关,登记本身不产生物权。

我国《物权法》采以债权形式主义为主,兼采债权意思主义的物权变动模式,不动产物权变动的原因(合同)与不动产物权变动的结果(物权登记)是两个不同的法律事实。第三十三条规定“因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。”最高法院《关于当前民事审判工作中的若干具体问题》第二条强调:不动产物权变动是法律行为及其他法律事实的产物,不是登记机关登记行为的产物,不动产物权登记是不动产物权变动的“要件”而非“原因”。对发生争议的不动产物权归属的最终判断,不能唯登记论,应当依赖于对物权变动原因的法律事实的审查。根据上述规定,张印富律师认为,不动产权属证书上记载的物权状况,是拟制的法律推定,不排除与真实的权利状况不一致,即不动产权属证书仅具有推定的证据效力,而非绝对的证据效力。对于产权归属,不应拘泥于既有登记的限制,应当通过审查基础民事法律关系而确定权利归属或事实状态。上述案例中丙某认为房产登记其名下就是父母对其进行了赠与,是对权利状态的误读。

二、不动产登记对不特定第三人具有公示效果,但对于内部关系产权归属及内容存在的争议,并不能当然地得出结论。

不动产登记对于因信赖不动产登记簿记载的物权状态而与登记物权人交易的第三人,只要该第三人满足善意取得的条件,即使事后真实物权人证明不动产登记薄记载与真实物权状况不一致,该第三人仍可取得该不动产物权,不动产登记具有物权公示效果。但对于内部关系人,即登记物权人与真实物权人存在登记“名实不符”发生的争议,真实物权人可以通过不动产确权诉讼等主张权利,法院应当依据不动产物权变动的基础法律关系来确认物权的归属。最高法院(2017)最高法民申3404号裁判观点亦认为“《物权法》第十七条规定,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明,一般情况下,登记权利人即推定为实际权利人,但有证据证明购房款实际出资人不是登记权利人时,亦要根据实际出资情况确定房屋的归属。”

三、认定房产归属,需要厘清各方当事人承担的举证责任。

父母购房登记在未成年子女名下,在没有证据证明双方存在或不存在赠与关系的情形下,即不能笼而统之地认定存在或不存在赠与关系,需要双方依据法律规定承担各自的举证责任。根据《民事诉讼法》第六十四条规定,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。举证不能的,承担不利的法律后果。

 一方面,父母主张自己是真实物权人,应证明自己是引起物权变动的买卖合同购房人、实际出资人;登记人不是实际购房人、出资人。根据《物权法解释(一)》第二条规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利人状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持”。引起物权变动的原因行为是买卖合同,未成年子女属无劳动能力的限制民事行为能力人,这是众所周知的事实。根据《民事诉讼法解释》第九十三条规定“……(二)众所周知的事实;……(四)根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实”,无需举证证明。父母出资购房有出资票据,未成年子女无收入来源,自然不是购房出资人,父母即完成了“有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利人状态不符”之举证责任。请求确认享有物权的,有事实和法律依据。

另一方面,子女主张房产登记在自己名下,是父母赠与。根据《合同法》第一百八十五条规定“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。”赠与是一种合意,属于双方法律行为。如果父母否认赠与,则赠与关系不成立。登记人主张不成立,其承担赠与合同不成立的法律后果。

上述案例中,争议房虽然登记在丙某名下,但根据日常生活经验法则,父母建造的房屋登记在子女名下并不能当然或简单地认定就是赠与,丙某未提供有效证据证明其父母有赠与的明确意思表示和具体行为,承担不利的后果。即在父母没有赠与的明确意思表示的情形下,不能强制认定存在赠与。

作者/北京市盈科律师事务所股权高级合伙人张印富律师

来源:盈科律师一日一法