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借名买房人能否排除房屋产权登记人债务的强制执行?

发布时间:2020-10-14
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【案情简介】       

 

       2009711日,孙某代替陈某签字以陈某作为购房人与售房人签订《买卖定金协议书》约定,购买北京市某区2106号房(以下简称2106号房),并对房屋价款及定金、服务费用支付进行了约定。2009715日,陈某与售房人签订《居间成交确认书》,对陈某作为购房人购买售房人出售的2106号房进行了确认,并确认了契税、工本费、居间报酬由购买方承担。同日,陈某与售房人签订《北京市存量房屋买卖合同》,孙某于当日向房产中介公司支付了居间服务费。2009810日,售房人与陈某填写《房屋所有权转移登记申请书》。2009811日,孙某缴纳印花税,以陈某名义缴纳二手房交易契税、房屋登记收费,并办理所有权人为陈某的房权证。2009812日,孙某向售房人转账500000元。2106号房登记在陈某名下至今。房屋房权证及契税等发票原件均由孙某保管,该房由孙某一直实际居住使用。

       孙某与陈某签订有《劳动谅解相关协议》约定,孙某借用陈某名义购买房屋两套。

 

       陈某与鑫瑞公司借款合同纠纷一案,某中院第221号民事调解书已生效并进入执行拍卖程序,拍卖2106号房,孙某向某中院提出执行异议,某中院裁定驳回孙某的异议。

 

       孙某提起案外人执行异议之诉,请求确认案涉房屋系孙某所有,不得执行该房屋。

 

       鑫瑞公司主张,原告证据不足以证实其与陈某之间存在借名买房情形,即使存在该情形,也只是在合同当事人间发生债权效力,对诉争房屋不享有排除强制执行的民事权益。请求依法驳回原告的诉讼请求。

 

        陈某与鑫瑞公司的意见一致。

 

【判决结果】       

 

       一审法院认为,原告孙某与被告陈某之间借名买房的事实成立,孙某为涉诉房屋的真实权利人。陈某与鑫瑞公司之间是合同之债,对涉案房屋不享有优先权。判决:2106号房归孙某所有,不得执行。鑫瑞公司、陈某不服,提起上诉。

 

       二审法院驳回上诉,维持原判。鑫瑞公司向最高法院申请再审。

 

       最高法院认为,房屋产权登记仅用于记载不动产自然状况和权属情况,仅具有不动产权利的推定效力,并不具有不动产实际归属的确定效力,在现有证据能够证明孙某借陈某之名购买2106号房并实际支付房款的情况下,不动产权属的登记状态并不影响孙某对2106号房享有实际产权。陈某并非2106号房实际所有权人,鑫瑞公司基于其与陈某之间的债权债务关系申请执行不能及于2106号房。裁定:驳回鑫瑞公司的再审申请。

 

【律师解读】       

 

       一、案外人执行异议之诉是一种复合性的新类型诉讼,兼具形成之诉、确认之诉的特点。

 

     《民事诉讼法》第227条规定执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。依照该规定,案外人可以提起执行异议之诉,以排除对特定标的物的执行。案外人执行异议之诉是一种复合性的新类型诉讼,兼具形成之诉、确认之诉的特点,并不能简单地定性为形成之诉、确认之诉或给付之诉。在形式上体现为是否排除强制执行行为的纠纷,在实质上是案外人与被执行人对该执行标的的权属纠纷和案外人对执行标的所享有权益与申请执行人的请求权的优先效力纠纷。

 

       根据传统理论,案外人执行异议之诉只解决能否排除执行的问题,不解决权利归属的问题,对于权属争议第三人可以另诉。但实践中,无论案外人是否提出确认其权利的诉讼请求,法院都需对执行标的的权属作出认定,才能就能否支持案外人排除对该执行标的执行的诉讼请求作出判断。因此,执行标的真实权属能否阻止执行两项内容都属于执行异议之诉的审查范围。

 

      根据《民诉法解释》(法释[2015]5号)第312条第二款规定案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案中,一审法院同时作出确权判决,排除对案涉房屋的执行,符合法律规定。

 

      二、案外人执行异议之诉是否作出确权判项,取决于当事人的诉讼请求。

 

     《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法[2019]254号)第119条规定“……,是否作出具体的确权判项,视案外人的诉讼请求而定。案外人未提出确权或给付请求的,不作出确权判项,仅在裁判理由中进行分析判断并作出是否排除执行的判项;案外人既提出确权、给付请求,又提出排除执行请求的,人民法院对该请求是否支持、是否排除执行,均应当在具体判项中予以明确。……”民事诉讼不告不理。是否在判决中作出确权判项,取决于当事人是否有明确的诉讼请求。上述《会议纪要》对《民诉法解释》(法释[2015]5号)第312条规定的人民法院可以在判决中一并作出裁判的情形,哪些情形可以,哪些情形不可以,进一步作了的明确。对此,当事人在执行异议诉讼中对自己的诉讼请求需要尤其值得注意。

 

       三、不动产登记物权人与真实物权人发生权属争议时,应当依据不动产物权变动的基础法律关系来确认物权归属。

 

     《物权法》第十七条规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。也就是说不动产权属证书在法律上是一种权利证明,仅具有不动产权利的推定效力。依照《不动产登记暂行条例》第八条第三款规定,房屋产权登记仅用于记载不动产自然状况和权属情况,并不具有不动产实际归属的确定效力。法律允许登记权利人与真实权利人不一致的情形存在,当二者发生权属争议时,真实权利人可以通过诉讼等方式主张权利。对此,《物权法解释》(法释[2016]5号)第二条明确规定当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。

 

       本案中,在现有证据能够证明孙某借陈某之名购买2106号房并实际支付房款的情况下,借名买房事实成立,不动产权属的登记状态并不影响孙某对2106号房享有实际产权,孙某为2106号房的真实权利人。

 

        四、正确把握足以排除执行的权利类型。

 

        案外人执行异议之诉的目的是排除对特定执行标的的执行。根据《民诉法解释》(法释[2015]5号)第312条第一款规定对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。该条所指的民事权益是指实体权益,包括所有权和能够排除强制执行的其他合法权益。比如,物权期待权,用益物权,担保物权,租赁权,到期债权等。除所有权之外,在一物之上还可能存在其他合法权益,同样具有对抗他人执行申请的法律效果。本案中,孙某借陈某之名购买案涉房屋并实际支付房款的情况下,不动产权属的登记状态并不影响孙某对案涉房屋享有实际产权,陈某并非案涉房屋真实所有权人,鑫瑞公司基于其与陈某之间的债权债务关系申请执行不能及于案涉房屋。

来源:盈科律师一日一法

作者/北京市盈科律师事务所股权高级合伙人张印富律师