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房产抵押合同没有配偶签字,抵押合同生效吗?

发布时间:2020-05-22
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【案情简介】          

原告林某与被告黄某甲于2011118日签订一份借款合同,合同约定:林某借给黄某甲人民币120万元用于资金周转,借款期限自2011120日起至2011719日,借款利率以月利率1.5%计算。同日,另一被告黄某乙与林某签订一份抵押担保合同,约定黄某乙以其自有的位于潮安县彩塘镇粤房字第XXX号房产为黄某甲的上述借款提供抵押担保,黄某乙在抵押合同上签了字,但抵押合同上没有其配偶的签字。合同签订后,原告于2011120日向被告黄某甲交付借款人民币120万元,被告黄某甲当场立借条交原告存执。借款期限届满后,因被告黄某甲没有偿还原告借款本金及利息,原告遂于2013121日向法院起诉,请求:1、被告黄某甲偿还所欠原告借款120万元及利息;2、被告黄某乙对上述借款及利息承担抵押担保偿还责任;3、本案诉讼费由被告承担。

被告黄某乙向法院抗辩:请求法院依法确认本案的抵押无效,因该抵押房产属于夫妻共同财产,设立抵押时没有取得被告黄某乙妻子的同意,属于越权抵押,故应依法认定该抵押无效。

【判决结果】

该案经一审法院判决结果如下:1、被告黄某甲于本判决发生法律效力之日起十日内付还原告林某借款人民币120万元及利息;2、被告黄某乙在抵押房产价值范围内对被告黄某甲的上述债务承担连带清偿责任。

一审判决后,两被告上诉,其中被告黄某乙上诉称:判决缺乏调查漠视事实,粤房字第XXX号房屋是黄某乙与黄某丙夫妻二人拼搏几十年共建的产业,房产证上虽然只记载了黄某乙一个人的名字,但不可否认黄某丙拥有50%的产权。但原审判决书中却称:粤房字第XXX号房屋,本人占有全部份额,严重与事实脱离。该抵押合同未经本人配偶签订,请求法院认定抵押合同无效。

该案经过二审开庭审理,最终维持了原判。

【律师分析】   

该案涉及签订抵押合同时,共同产权人另一方未签字的情形,在现实中比较常见。

根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”另根据《中华人民共和国担保法》解释第五十四条第二款规定:“共同共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人的同意抵押无效”。

依据上述两条法规,本案的抵押合同是无效的,现实中也有许多类似情况,抵押合同未经共有人另一方签字而认定无效的情况。但是我国法律中另外规定了一种情形,善意取得制度,即在符合特定情形下,抵押合同即使未经共有产权人另一方签字,合同也有效:1、出让人无权处分;2、受让人受让该不动产或者动产时是善意的;3、以合理的价格转让;4、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

结合本案:原告林某与被告黄某乙签订抵押担保合同,是当事人的真实意思表示,其内容并不违反我国法律法规的禁止性规定。因黄某乙提供抵押房产的产权证上记载的所有权人为黄某乙一人,原告有理由依据该房屋所有权证而相信该房产的所有权人为黄某乙一人,原告基于对该房屋所有权证登记记载事项的信赖而签订的抵押担保合同。因此,应认定原告与被告黄某乙订立合同是善意且没有过失,应当认定抵押合同有效。

作者/北京盈科律师事务所专职律师王光华律师