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案例点评

借名买房,法律是否保护?

发布时间:2021-12-04
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【案情简介】

 

2006年8月,郭某、高某老两口因退休无法贷款购房,遂以儿子郭某1的名义与开发商签订《商品房预售合同》购买1202号房,以郭某1名义办理贷款,通过郭某1银行账户支付购房款和偿还贷款。2007年房屋交付后,郭某、高某入住。不动产权属证书登记在郭某1名下。


2012年12月,郭某1与宋某诉讼离婚,宋某要求分割上述房产,理由是郭某1与宋某2006年3月登记结婚,郭某1于2006年8月签订《商品房预售合同》,诉争房屋在婚姻关系存续期间购买。首付款及偿还贷款均是由郭某1从工资卡账户内按月支付,系郭某1与宋某夫妻共同财产。郭某、高某得知儿子儿媳离婚诉讼中要分割诉争房产,遂向法院主张争议房屋系老两口所有。2014年4月,法院对郭某1与宋某离婚诉讼作出终审判决,因案外人主张权利,对争议房不予处理,双方可另行解决。


之后,郭某、高某向法院提起物权确认之诉,要求确认案涉房产归郭某、高某所有并办理过户,经过多次庭审,感觉诉讼请求很难得到法院支持,在法院判决前,找到张印富律师寻求帮助。张印富律师了解情况后建议其撤诉,然后一次性结清银行贷款,另行以借名买房为由提起诉讼,请求郭某1协助将涉案房产过户至郭某、高某名下。郭某、高某接受张印富律师的建议并委托代理。


诉讼中,宋某得知郭某、高某撤诉后又另行起诉,遂以第三人身份申请加入,述称:原、被告无书面借名买房协议,不存在借名买房的法律关系。诉争房是在被告与第三人婚姻存续期间由被告购买,登记在被告名下,不是二原告购买。二原告支付的购房首付款是对被告与第三人结婚后的赠与。被告通过工资卡账户逐月还贷款,是夫妻的共同收入。二原告只有被告一个子女,平时给被告的银行转款被告均已提现他用,未用于偿还贷款。提前还清房贷,并不能改变诉争房是在被告与第三人婚姻关系存续期间购买、逐月还贷的事实。原告撤诉后又起诉,规避事实和法律,恶意诉讼,侵害第三人的合法权益,应当依法驳回。


被告郭某1认可原告所述事实,双方存在借名买房口头协议,诉争房产登记在自己名下,但二原告享有所有权;购房首付款及偿还贷款是通过我账号支付,但全是原告的;考虑到房产过户税费较高,二原告就我一个子女,没有必要折腾过户。


【判决结果】

 

一审法院判决:被告郭某1于判决生效后十日内配合原告郭某、高某将1202号房所有权过户至原告郭某、高某名下。


第三人宋某不服,提起上诉。


二审法院判决:驳回宋某上诉,维持原判。宋某仍不服,向高级人民法院申请再审。


再审法院裁定:驳回宋某的再审申请。

 

【律师解读】


父母出资购房,登记在子女名下,因子女婚姻变故,引发诉争房产归谁所有的纠纷,是司法实务中比较棘手问题。基于父母子女间密切的人身财产关系,父母出资时很少留下证据证明自己出资的性质。一旦涉诉,双方的主要证据多为当事人陈述。依据当事人陈述,可能存在多种法律关系。依据不同的法律关系,其结果大不相同。本案,因婚姻变故引发争夺房屋所有权,在离婚诉讼中未解决了,在原告提起的物权确认纠纷中也感觉胜诉无望。按原告说法,经向张印富律师咨询帮助,最终还是以借名买房合同为由起诉实现了维权目的。生活中,出资人与登记人不一致的情形大量存在,因婚姻变故争夺房产的现象也时有发生。作为出资购房的父母如何维权,本案具有一定的典型性,尤其以下几个观点值得予以关注。


一、无书面合同,并不等于无合同


合同与书面合同,是两个不同的概念,理清概念很重要。实质上合同是当事人之间达成合意的结果,形式上合同有书面形式、口头形式和其他形式,其他形式的合同,可以根据当事人的行为或者特定的情形推定合同的成立。本案,借名买房的理由是父母因退休购房不能贷款。父母借儿子名义购房贷款,生活中大量存在,理由正当。父母子女间,因亲情及信任关系未签署书面合同,达成口头协议也是协议,与生活常理不悖,亦不违背法律规定。打官司选择方案,熟知社情民情是必不可少的因素。在原告与被告均认可借名买房协议存在的情形下,作为合同当事人之外的第三人,以不存在书面合同为由,否认原告与被告存在借名买房协议,其反驳主张难以成立。


二、正确选择诉讼方案,有利于实现维护权益之诉讼目的


不同的诉讼方案对应着不同的法律关系,抓住案件的核心,提出合适的诉讼请求,法官才可能认同你的观点。本案,原告在儿子婚后出资购房登记在儿子名下,是赠与和还是借名,在无确定证据情形下,具有很大的模糊性。而认定是赠与或者是借名,直接涉及到房产的归属。根据法律规定,不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。出资人要想证明登记在他人名下的房屋归自己所有,自然存在很大的难度。以物权确认纠纷起诉,原告处于非常不利的地位,很难实现自己的诉求,而从借名买房合同的角度起诉,只要实现了房屋过户登记到自己名下,根据法律规定,自然实现了房屋归自己所有的目的。案件背后博弈的目的,其一是诉争房不被前儿媳宋某分割;其二是把诉争房产过户到原告名下更好地保护自身利益。选择另行起诉,能够满足上述维权目的,最终也取得了满意的结果,故,维权思路很重要。


三、登记在夫妻一方名下的房产,并不一定是夫妻共同财产


生活中,房产登记人与所有权人不一致的情形大量存在。如果登记人并非房产所权人,即便登记在夫妻一方名下,也不能视为夫妻共同财产。父母借儿女名买房,符合借名买房的常态,不违反法律规定。本案二原告是出资人和居住使用人,虽缺少书面合同证明借名买房协议存在,但基于父母子女间密切的人身财产关系而忽略签署书面合同,也与常理不悖。郭某1仅是登记物权人,非真实物权人,诉争房屋自然不可能被认定为郭某1与宋某的夫妻共同财产。


四、用夫妻一方工资账户内的存款还贷,并不必然是夫妻共同财产还贷


通常情况下,夫或妻工资账户内的工资收入,视为夫妻共同财产。但汇入工资账户的金钱并不一定是工资收入,用工资账户内存款偿还贷款,也并不一定是用的个人工资。金钱是一般等价物,并非特定物。本案中,原告将房款转给被告,再由被告按揭还款,原告将款汇入被告账户后,即视为原告完成委托被告代为还贷的义务,不管被告是否取现、是否直接用于还贷、或通过工资账户分期还贷,均不影响认定二原告是实际偿还贷款人的事实。


五、赠与是一种双方法律行为,必须双方达成合意。


本案中,原告没有赠与的意思表示,不能强行认定为赠与,被告也不认可赠与。第三人宋某主张原告转给被告的款未用于偿还贷款,应当视为赠与,这不符合赠与合同的法律特征。逻辑推理错误,推导不出所主张的结果,此乃诉讼维权之大忌。




来源:盈科律师一日一法

作者/ 北京市盈科律师事务所专职律师张印富