律师案例

案例点评

“一房二卖”违背诚信,法院如何判决?

发布时间:2021-11-10
分享到


【案情简介】

 

1999年9月,徐某与吴某签订《房屋买卖合同》约定:吴某将其名下201号房产转让给徐某,房屋价格12万元,吴某负责办理过户手续。1999年10月,徐某支付购房款,吴某交付房屋,徐某入住使用。之后,吴某未办理该房过户手续,徐某与吴某失去联系,该房一直未过户。


2017年12月,徐某突然接到王某委托律师发来的要求腾退涉案房屋的律师函及涉案房屋登记在王某名下的权属登记证书复印件。吴某、王某均未出面。徐某遂至房管部门调阅相关档案信息,得知吴某已于2007年11月30日取得涉案房所有权证书,2016年11月7日吴某与王某签订《存量房屋买卖合同》,就涉案房屋以330万元价格卖给了王某,于签订合同当日提交所有权转移登记申请,2016年11月10日办理完产权过户手续,王某取得涉案房所有权证。


徐某突遇此情况不知所措,遂向律师咨询寻求帮助。律师经了解得知:徐某入住该房已18年余,因与吴某失联,一直未办理房产过户;期间,从未有人来看房买房或主张权益。徐某与王某不相识也从未见面。遂建议徐某先以吴某、王某为被告提起确认合同无效纠纷之诉,待确认无效后再启动其他法律程序维护自身权益。徐某接受了律师的建议并委托代为提起诉讼。


诉讼中,吴某于2018年3月12日去世,原告遂申请变更吴某的继承人吴甲、吴乙为被告。


另,申请调取银行流水查明:2016年12月8日,王某转至吴某银行卡账户内300万元购房款,来源于解某的银行账户,2016年12月9日,吴某从银行卡取出该300万元,解某银行账户有300万元入账。


原告徐某认为:吴某“一房二卖”,违背诚信,恶意损害了原告的合法权益。被告王某未实地查看房屋就签订合同;在未支付购房款的情况下,双方即申请办理过户;在过户登记一年后,王某才委托律师发函收房;王某与徐某不认识,未要求卖房人吴某交付房屋,而直接向徐某发函要求腾退房屋;2016年12月8日吴某收到来源于解某的300万元后,于2016年12月9日取出该300万元,而解某的银行账户2016年12月9日有300万元入账,二者时间、数额高度吻合;王某解释为是同公司员工张某汇入的投资人投资,但未提供来源证据。吴某与王某房屋交易过程存在多个不合常理之处,足以认定吴某与王某构成恶意串通,损害了徐某合法权益。故请求法院确认吴某与王某签订的房屋买卖合同无效。


被告王某辩称:其与吴某的儿子吴甲原同为某小贷公司员工,因相信吴某所说房屋暂由朋友居住的说辞,故买房时未进涉案房查看;解某转给王某的300万元是王某的个人理财资金;2016年12月9日解某账户入账的300万元,是公司员工张某柜台汇入的,非吴某汇入的。王某辩称不知道涉案房曾出售给徐某,自己按市场价330万购买,并办理了产权过户,不存在恶意串通,请求驳回原告的诉讼请求。


【判决结果】

 

一审法院判决:吴某与王某签订的房屋买卖合同无效。


二审法院判决:驳回王某、吴甲、吴乙上诉,维持原判。

 

【律师解读】


张印富律师认为,合同效力是法律对各方当事人合意的评价。当事人订立的合同可能是有效、无效、可撤销或效力待定等状态。当事人站在不同的角度,对合同效力持不同的态度,当双方发生争议时,诉至法院请求依法确认。依照《民法典》第154条“行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效”(原合同法第52条第(二)项),恶意串通损害第三人利益的合同绝对无效。本案争议的焦点就在于吴某与王某签订房屋买卖合同的行为是否存在恶意串通损害了徐某的合法权益。


一、关于恶意串通的认定


恶意串通,是指行为人与相对人互相勾结,为谋取私利实施的损害他人合法权益的民事法律行为。在绝大多数情况下权益受损的第三人当时并不知情,受害人要证明合同当事人恶意串通,常常会在举证方面遇到困难,因为受害人不仅要证明合同当事人之间主观上具有损害自己利益的意图,而且要证明合同双方必须具有相互窜通的行为,这对受害人举证非常不利。但张印富律师认为头脑中的主观恶意并非虚无缥缈,必然会通过具体的客观行为表现出来。本案中,吴某“一房二卖”严重违背诚信原则,具有明显的主观恶意。涉案房屋转移登记至王某名下,虽然没有直接证据证明吴某与王某恶意串通,但房屋交易过程中存在多个不合常理之处,且购房资金来源及交易原因无合理解释,根据最高人民法院《民诉法解释》(2020修正)第九十三条第(四)项规定,根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实,当事人无须举证证明,现有证据足以推定吴某与王某存在恶意串通,双方签订房屋买卖合同的行为属于恶意串通损害徐某利益的行为。


二、关于本案的诉讼策略


首先,确认合同无效纠纷是《民事案件案由规定》(2021)确定的四级案由。就本案而言,涉案房产已转移登记至王某名下,王某在法律上属于登记物权人,受法律保护。对于徐某来说,只有将物权变动的原因行为(房屋买卖合同)确认无效,才能撤销王某的不动产登记,确认吴某与王某房屋买卖合同无效,是徐某维护自身权益的唯一正确有效途径。


其次,通过当事人实施的行为本身来认定该行为是恶意串通所为。就本案而言,原告方从已掌握的疑点入手,层层追问被告王某房产交易过程中存在的诸多不合常理之处,倘若存在一个不合常理之处可以忽略,而在一个房屋买卖合同中,存在多个不合常理之处,这个房屋买卖合同非正常的概率必然大大提高,按照高度盖然性的证明标准,促使法官内心确信,现有证据足以证明吴某与王某签订房屋买卖合同的行为构成恶意串通损害了徐某的合法权益,在此基础上,形成法官的自由心证,按照民事证据优势证据规则,确认合同无效。


三、关于本案恶意串通的诸多表现


(一)吴某“一房二卖”的事实行为,表明其违背诚信,明显具有主观恶意。


(二)王某与吴某2016年11月7日签订《存量房屋买卖合同》之前,未实地查看过涉案房,而且王某自认吴某亦未带其查看过涉案房,这与通常的房屋买受人对于所买房屋的关注程度严重不符。


(三)王某与吴某2016年11月7日签订《存量房屋买卖合同》,当日即共同申请过户,2016年11月10日过户至王某名下。但无证据显示王某在该日或该日前向吴某支付过购房款。这与通常的房屋买卖流程及所需的时限严重不符。


(四)银行转账记录显示,王某2016年12月8日支付给吴某的300万元款来源于解某,而2016年12月9日吴某将300万元取出,同一天解某的账户又收到入账300万元。王某提供的银行流水显示是由张某从柜面汇入解某账户,并未提供张某资金来源及原因。王某称解某、张某、王某、吴甲均为某小贷公司员工,张某通过柜面汇给解某的300万元款项来源于投资人,但并无有效证据证明。吴甲、吴乙均称不清楚吴某为何取出300万元,也不知道这300万元去向。


(五)王某称解某在2016年12月8日汇给王某的300万元系王某自有资金,但并无证据证明。解某到庭作证时,亦未能就汇给王某的300万元来源及交易原因进行合理解释。


(六)王某提交张某的银行账户历史交易明细,无法体现张某于2016年12月9日通过柜面向解某汇入的300万元的来源,也不能体现张某曾经于2016年12月9日当天或之前从该账户取出300万元。而且王某称该账户的钱均非张某所有,而系投资人的钱。


(七)王某提交的其病历住院10天,并不能证明其于2016年11月10日购房办理过户至2017年12月14日才委托律师发函收房的合理性,住院10天不能成为房屋过户一年多时间不收房的合理理由。


(八)王某委托律师向徐某发函要求腾房,而不向卖房人吴某主张交房,说明王某知道徐某居住该房,不排除王某与吴某恶意串通损害徐某利益的可能。


综合上述房产交易的各个环节,现有证据足以证明吴某与王某签订《房屋买卖合同》的行为属于恶意串通阻止徐某基于与吴某签订的购房合同而取得涉案房屋所有权,损害了徐某的合法权益,应属无效。



来源:盈科律师一日一法

作者/ 北京市盈科律师事务所专职律师赵爱梅