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案例点评

催要借款而签订房屋买卖合同,高息是否受法律保护?

发布时间:2021-10-29
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【案情简介】

 

汤某、刘某、马某与某海房地产开发有限公司(以下简称某海公司)于2013年先后签订多份借款合同,通过实际出借并接受他人债权转让,取得对某海房产公司合计2.6亿元借款的债权。某海房产公司因无能力偿还汤某、刘某、马某的借款本金及利息,为担保该借款合同履行,汤某等三人与某海公司于2014618日签订《商品房买卖合同》,载明买受人主体为汤某、刘某、马某,并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。

 

双方商品房买卖合同中经双方对账确认截止至2014618日,汤某、刘某、马某三人已付房款共计人民币3.61亿元,剩余3860.2万元未付。剩余房款待某海公司给汤某等三人办理完毕全部标的物房屋产权证书及土地使用权证书后的30日内,再由汤某等三人一次性支付给某海公司人民币3860.2万元。本合同在执行中发生纠纷,因此产生的诉讼费、公证费、评估费、律师费、过户费等实现债权的所有费用均由违约方承担。

 

之后,因某海公司拒不履行房屋交付义务,汤某、刘某、马某遂起诉,要求某海公司交付房屋,支付违约金并赔偿损失。

 

某海公司辩称:汤某三人与某海公司没有购买和出售房屋的意思表示,双方之间房屋买卖合同名为买卖实为借贷,该商品房买卖合同系为借贷合同的担保,借贷利率过高,不受法律保护,借贷合同无效,房屋买卖合同应为无效,三人要求某海公司交付房屋并支付违约金及损失费用没有法律依据。

 

【判决结果】

 

一审法院判决:一、某海公司向汤某、马某、刘某支付违约金9275057.23元,支付律师费416300元;

 

宣判后,某海公司提起上诉。

 

二审法院判决:撤销一审民事判决,驳回汤某、马某、刘某的诉讼请求。

 

【律师解读】

 

(一)双方是否构成买卖合同的法律关系?

 

本案争议的商品房买卖合同签订前,某海公司与汤某等三人之间确实存在借款合同关系,且为了履行借款合同双方签订了相应的商品房预售合同,并办理了预购商品房预告登记。但双方系争商品房买卖合同是在某海公司未偿还借款本息的情况下,经重新协商并对账,将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系,将借款本息转为已付购房款,并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭,除基于法律特别规定,需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示,是贯彻合同自由原则的题中应有之意。所以法院对于某海公司所持本案商品房买卖合同无效的主张不予采信。

 

(二)某海公司是否构成违约?

 

确认商品房买卖合同合法有效的情况下,双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来,但某海公司现已提出该欠款数额包含高额利息。经审查,双方之间借款利息的计算方法已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额,依法不能予以确认。

 

根据法律保护的借款利率计算,其借款本金及利息总额未达到商品房买卖合同首付款3.61亿元,故应当认为汤某等三人作为购房人已实际支付的购房款数额未达到合同约定首期购房款3.61亿元,某海公司未履行交付房屋的义务,不应视为违约。

 

(三)本案法律适用的启示:

 

民事交易活动中,当事人意思表示发生变化并不鲜见,该意思表示的变化,除为法律特别规定所禁止外,均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系,建立商品房买卖合同关系,并非为双方之间的借款合同履行提供担保,而是借款合同到期某海公司难以清偿债务时,通过将某海公司所有的商品房出售给汤某等三位债权人的方式来实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定。

 

在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时,人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查,以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式,将违法高息合法化。汤某等三人根据法律保护上限内计算的本金及利息数额尚未足额支付合同约定的首期购房款,某海公司可持不交付房屋之抗辩。

 

汤某等三人以某海公司逾期交付房屋构成违约,要求某海公司支付违约金及律师费,缺乏事实和法律依据。

 

来源:盈科律师一日一法

作者/ 北京市盈科律师事务所专职律师李娟