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案例点评

商品房买卖合同解除后,购房人是否还需向银行承担还款责任?

发布时间:2021-10-14
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【案情简介】

 

2018627日,冯某与甲公司签订《XX商品房买卖合同》,冯某以按揭贷款的方式购买甲公司开发的预售房屋,合同约定了商品房竣工验收合格标准,以及商品房交付使用的时间,并约定如因出卖人原因未按照约定的交付时间向买受人交付该房屋,逾期超过90日的,买受人有权解除合同。2018919日,冯某与XX银行签订《个人住房(商业用房)借款合同》约定冯某借款用于购买案涉房屋,并以案涉房屋办理抵押预告登记。2018101日,XX银行通过冯某账户直接一次性向甲公司支付剩余房款。借款合同约定本合同履行期间,借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的,借款人仍应承担本合同项下的还款义务;贷款人与借款人的借贷关系解除的,借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用,或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。若借款人未能履行归还义务,贷款人保留提起诉讼的权利。甲公司收到冯某支付的首付款和银行贷款支付的余款后,为冯某开具了增值税普通发票,并为权利人冯某办理了预售房屋预告登记。

 

之后,因甲公司逾期交房,冯某起诉要求解除与甲公司签订的《XX商品房买卖合同》,并要求甲公司赔偿损失,截止本案一审辩论终结前,甲公司未向冯某交付房屋,一审法院追加XX银行作为第三人参加诉讼。

 

【判决结果】

 

一审法院判决:解除冯某与甲公司签订的《XX商品房买卖合同》,解除冯某与XX银行签订的《个人住房(商业用房)借款合同》,由甲公司向冯某承担违约责任并支付违约金,由甲公司向XX银行承担偿还全部贷款及利息的责任。

 

甲公司不服一审判决提起上诉,二审法院判决维持一审判决。

 

【律师解读】

 

(一)冯某是否有权对《XX商品房买卖合同》行使合同约定解除权?

 

冯某与甲公司之间签订的《XX商品房买卖合同》系双方的真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,是有效协议,应受法律保护,各方均应按照合同约定履行各自义务。冯某依约履行了交付全部房款的义务,甲公司未按合同约定的交房日期交付房屋。庭审中甲公司关于因高考期间政府停工令、高温天气等因素导致停工而逾期的主张,均属于甲公司可预见之情形,不属于逾期交房的免责事由,甲公司逾期交房已超过90日,冯某有权行使合同约定的解除权,并有权根据合同约定主张违约金。

 

(二)冯某与XX银行签订的借款合同是否应予解除?

 

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条规定:因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。在《XX商品房买卖合同》已解除的情况下,冯某从XX银行借款支付购房款的目的已无法实现,案涉《个人住房(商业用房)借款合同》应予解除。

 

(三)商品房买卖合同解除后,甲公司为何承担向XX银行偿还全部贷款本息的义务?

 

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第2款规定:商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。甲公司在商品房买卖合同被确认解除后,应该承担向冯某返还首付款,以及向XX银行偿还全部贷款本息的义务。

 

(四)本案法律适用启示:

 

本案争议焦点为商品房买卖合同解除后,房屋购买人冯某是否还需要向XX银行承担还款责任。

 

冯某因甲公司违约并未取得房屋,但冯某却已经支付了首付款,还一直在按期偿还银行贷款。虽然借款合同约定了借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的,借款人仍应承担本合同项下的还款义务,但该项合同约定属于格式条款,有违公平原则。若按照借款合同约定的权利义务关系处理,则在冯某对商品房买卖合同解除无过错的情况下,仍要求其对剩余贷款承担还款义务,明显不合理地加重了其负担,各方权利义务失衡。本案应予考虑各方权利义务关系的平衡,冯某不应向银行承担还款责任。

 

来源:盈科律师一日一法

作者/ 北京市盈科律师事务所专职律师李娟