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案例点评

房子涨价拒不履行买卖合同,法院如何判决?

发布时间:2021-08-25
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【案情简介】

 

2016714日,被告王某代理其父母与原告小明及房屋经纪公司三方签订《房屋买卖合同》,约定由原告购买被告父母所有位于河北省廊坊市广阳区房屋一套,价款112万元。涉案房屋因尚欠银行借款未还清,设定有抵押,合同约定被告王某父母于2016725日前还清银行借款并解除抵押登记。原告应于2016714日交付定金20000.00元,于201681日前再交付34万元首付款,余款在办理房屋产权过户手续后办理银行按揭贷款交付。同时约定签字者亦应承担合同所约定的违约责任。合同签订后,原告于2016714日向被告交付定金20000.00元,被告出具收条。但二被告王某父母未能在2016725日办理涉案房屋的解除抵押手续,原告亦未在此后的201681日交付34万元首付款。后廊坊市房屋价格开始上涨,二被告王某父母表示不向原告小明以原价格出售涉案房屋。20161012日,原告小明将王某、王某父母起诉至廊坊市某法院。经法院委托,涉案房屋经房地产估价服务有限公司评估,以20161012日为基准日(原告起诉之日),市场价格为1764400.00元。

 

【判决结果】

 

1.原告小明与被告王某代理其父母及房屋经纪公司所签订《房屋买卖合同》予以解除。

 

2.被告王某父母返还原告小明定金20000.00元。

 

3.被告王某及其父母赔偿原告小明经济损失644400.00元。

 

【律师解读】

 

民事活动应当遵循诚实信用的原则。本案原告小明与被告王某代理其父母及房屋经纪公司所签订《房屋买卖合同》是当事人真实意思表示,合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民法典》第一百七十二条:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,相对人有理由相信行为人有代理权的,代理行为有效。”被告王某与其父母有特殊亲属关系,原告小明有充分理由相信其有权代理出售房屋,构成表见代理。

 

原告小明在房屋经纪公司工作人员陪同下两次去被告处查看涉案房屋时,被告及父母均在场,其当时并未表示反对,可见其知晓涉案房屋的出售情况并同意。原告小明的购房行为为善意,如果被告认为其为恶意购房,举证责任在被告。涉案房屋确实尚设定有抵押,但设定抵押的房屋出售并不违反法律禁止性规定,合同的签订并不存在过错,且被告已经承诺将归还借款解除抵押登记,故此不能成为不履行合同的理由。按照合同约定,被告应先办理归还银行借款解除抵押,之后原告才交付首付款。故因被告不办理解除抵押,原告可以拒付首付款,原告不存在违约。而被告王某父母则明显构成违约,应承担违约责任。合同中约定签字者亦应承担合同所约定的违约责任,故被告王某亦应承担违约责任。按照法律规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案被告拒绝向原告出售房屋,原告对此表示同意,故本案《房屋买卖合同》予以解除。廊坊本地房屋价格上涨是众所周知的事实,原告如再购房将多付出更多资金,这是因为被告不履行合同所致,由此给原告所造成的损失,被告应予赔偿。综上,本案纠纷的产生,实为本地房价的突然上涨,三被告因价格问题反悔拒不履行合同所致。原告的诉讼证据充分,请求合理合法,应予支持。依照《中华人民共和国民法典》第七条:“民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。” 第五百一十条:“合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同相关条款或者交易习惯确定。”第五百六十三条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;第五百七十七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第五百八十八条规定:“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款”。法院遂作出上述判决。

 

房价上涨带来了二手房交易纠纷的大幅增加,出卖人因房价上涨而违约的行为,影响了正常的市场经济秩序,不利于房地产市场平稳健康发展,也不利于社会诚信的建设。在二手房交易中,合同约定应明确网签时间、涤除抵押权、资金托管、户口迁移、违约金等问题,预防纠纷的发生。

 

来源:盈科律师一日一法

作者/ 北京市盈科律师事务所优秀青年律师和优秀公益律师温奕昕