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市场经济下房屋租赁费增幅较大应否认定为情势变更——清涧县文工团与清涧县梨园饭店房屋租赁合同案析

发布时间:2020-05-14
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【要点提示】

在合同履行过程中,一方当事人以房屋租金上涨构成情事变更为由,请求人民法院变更合同提高租金,人民法院是否予以支持?我国合同法并没有明确规定情势变更原则,在司法实践中如何把握和认定?笔者认为,法官应综合考虑案件的具体情况以及市场风险,依据诚实信用原则,进行自由裁量,慎重决定是否变更或解除合同。

【案例索引】

一审:清涧县人民法院(2010)清民初字第372号民事判决书(2010315日))

二审:榆林市中级人民法院(2011)榆中法民一终字第00028号民事判决书(2011321日)

【案 情】

原告(二审上诉人)陕西省清涧县文工团。

被告(二审被上诉人)清涧县梨园饭店。

1992年开始,被告梨园饭店负责人白XX租赁原告文工团办公楼一楼房屋经营餐饮业,并注册登记商号为清涧县梨园饭店。1999101日合同到期前,被告梨园饭店负责人与原告文工团经协商续签了房屋租赁合同,主要内容为:租赁期限从200061日起延期20年;20年租赁费120000元在签订合同时一次性交清;租赁物为一楼九间房和排练室五大间以及空地一块等。违约责任约定原、被告双方应信守合同条款,任何一方不得违约,否则造成的一切经济损失由违约者承担。合同履行至2009年,原告清涧县文工团,认为双方签订合同时显失公平,房屋租金上涨构成情势变更,请求人民法院变更合同提高租金。

【审判情况】

清涧县人民法院认为,原、被告于1999101日所签订的房屋租赁合同是在公平自愿互利的基础上协商产生,是双方真实意思表示,并未违反相关法律法规,且双方均按合同约定履行至今,故应认定为有效合同。原告在签订合同时已将20年租金一次性收取,其追求的是一种长期的固定收益,应当承担应有的商业风险,而且又未在合同中明确约定租金随市场经济变化而浮动,加之在合同履行期间,被告投入大量资金装修经营饭店,获取利润是市场经济的价值体现。原告对正在履行的合同其它条款均无异议,只诉请按照情势变更原则提高租金,因不符合情势变更原则的实质要素,其理由证据不足,于法无据,不予支持。综上,原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定,判决:驳回原告清涧县文工团的诉讼请求。案件受理费6790元,由原告清涧县文工团负担。

宣判后,原告文工团不服,提起上诉,其主要理由是:

一、当事人双方在1999101日房屋租赁合同签订之时显失公平,属于可变更合同。二、上诉人诉请对合同中租金部分予以变更,完全符合情势变更原则的实质要件,一审法院不予支持属于认定事实有误。请求二审法院撤销原判,依法判决变更房屋租赁合同的租金内容,判令被上诉人从201081日起租赁到期之日止每年按366000元向上诉人支付租金。本案的一切诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人梨圆饭店辩称:一、租赁房屋并非是一类商业地段。二、合同签订时不存在显失公平,合同履行过程中,租赁价格上涨不构成情势变更。原告诉请提高租金价格是不信守合同的行为。请求二审法院驳回上诉,维持原判。

榆林市中级人民法院认为,上诉人清涧县文工团所持双方在1999年签订租赁合同时显失公平;在履行合同过程中,租赁价格上涨构成情势变更的上诉理由均不能成立,依法予以驳回。原判认定事实清楚,适用法律正确,依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决驳回上诉,维持原判。二审案件受理费6890元,由上诉人清涧县文工团负担。

【评  析】

本案中,双方当事人对签的房屋租赁合同的事实以及合同条款和合同履行情况均不持异议。本案争议的焦点是:一1999年清涧县文工团与梨园饭店在签订房屋租赁合同时是否显失公平;二房屋租赁价格上涨属于正常的商业风险还是否构成情势变更?

1、当事人在签订房屋租赁合同时是否显失公平的问题:

本案中,双方当事人在1999年合同届满前,续签了《关于延期承包梨园饭店的合同》,该合同约定:租赁期限从200061日起延期20年;承包金额及付款方式,二十年承包金额十二万元整,在签订合同时一次性交清;租赁物为一楼九间房和排练室五大间均归乙方承包,同时同意将排练室原院内空地交乙方扩建使用。甲方用水由乙方供给,一楼卫生又乙方负责。同时载明:“为了摆脱困境,偿还所欠债务,根据上级以文补文的精神,结合本团实际,经甲乙双方协商,特达成以下承包合同条款”,可见该合同时在自愿互利的基础上订立的,是双方真实意思表示。合同约定租金为每年6000元,在1999年的清涧县应该属于市场经济的正常范围,且在签订合同时已将20年租金一次性付清,当时的12万元并非一个小数目,梨园饭店一次性交清具有一定商业风险,而且还承担文工团每年的生活用水,文工团也是基于种种考虑才决定一次性收益。综上,该合同签订时不属于显失公平,同时,文工团在合同履行十年后主张变更,根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第七十三条规定,可变更或者可撤销的民事行为,自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的,人民法院不予支持,故在本案中,即使在签订合同时存在显失公平,文工团的主张也因超过除斥期间得不到人民法院的支持。

2、关于在合同履行过程中,出现房屋租金猛增的情况,是否构成情势变更的问题:

我国《合同法》未对情势变更原则作出规定,但在2009年最高人民法院《合同法若干问题的司法解释(二)》二十六条规定:“合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的,非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或不能实现合同目的的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况是否变更或者解除。”之后最高人民法院对如何适用情势变更原则进行了严格的程序规定,该通知要求各级人民法院务必正确理解、慎重适用,如根据案件情况,需在个案中适用的,应由高级人民法院审核。

情势事变更原则是基于维护社会实质正义的衡平立场,允许法律凌驾于合同当事人的自主意识之上,防止合同当事人因缔约时所无法预料且无法控制的社会变故,而获取不当利益或遭受意外损失的明显违反一般公正的情况发生,主动介入和干预合同关系。

人民法院应当依法把握情势变更的适用条件:第一,必须有情势变更的客观事实。在实践中判断情势是否发生变更,应以法律行为基础是否丧失、当事人目的能否实现、是否造成对价关系障碍等因素为具体标准。第二,情势变更必须发生在合同成立后履行终止前。第三,情势变更是订约时当事人不可预见的。如果当事人应当预见将要发生情事变更而未预见,说明其主观上具有过错,也不应适用情势变更原则。第四,情势变更事实的出现不可归责于双方当事人。第五,因情势变更使原合同的履行显失公平。同时,人民法院要合理区分情势变更与商业风险。

本案中,清涧县区域经济的整体发展,居民收入增长,房屋市场租金价格增长也是不争的事实。结合具体情况,从现在看每年6000元的租金,的确远远低于同地段的市场价格,但房屋市场租金上涨,具有可预见性。出租人清涧县文工团在订立合同时,应该预见十年后房屋租金会上涨,或者已经预见了,自愿承担这样的商业风险和不利后果,其具有过错责任。梨园饭店在1999年签订合同时,已将二十年租金12万元一次性付清,这种投资行为具有一定商业风险,对于文工团来说,当时已经实现了签订合同的目的和逾期利益。继续履行合同,不会导致双方利益严重失衡的状态。在合同履行过程中,文工团再以房屋租金上涨为由,主张变更合同租金,有悖诚实信用原则。在本案中,双方当事人在履行合同十年后,出现租金上涨的情况,其风险类型没有超出正常人的合理预期和一般观念上的合理预预见,属于市场经济下的正常商业风险,不具备情势变更的实质要件,不宜认定构成情势变更。尤其在市场经济快速发展的今天,榆林市的房屋价格、房屋的租金均增幅较大,该类合同纠纷较多,人民法院应根据诚实信用原则,审慎公法干预,依法保障守约当事人的合法利益,维护正常的市场交易秩序。

【相关法条】

1、《合同法》第五十四条规定下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平。一方以其欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

当事人请求变更的人民法院或者仲裁机构不得撤销。

2、《合同法》五十五条规定了行使撤销权的除斥期间为1年。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第七十三条规定,可变更或者撤销的民事行为,自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的,人民法院不予支持。

32009年最高法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定:“合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的,非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或不能实现合同目的的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况是否变更或者解除。”

4、最高法院《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)服务党和国家工作大局的通知》(法【2009165号)第二条规定:严格适用《国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条。