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【转载】商品房预售合同纠纷一案二审

发布时间:2020-05-14
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【案例事实】

1995618日,原告与洛阳银城房地产开发公司签订一份“商品房预售合同书”,约定原告购买其开发的位于临涧北街医药局家属院南楼房一栋,建筑面积4121.58平方米,价格为1300,总房款为5358054,交房时间为1996630日前,被告于交付使用后半个月内办完房地产权证书。后原、被告双方又于1995629日订立 “商品房预售补充合同”一份,补充合同第一条约定:“产权证书由双方共同办理,按照国家、省、市有关规定,原、被告双方各自负担各自按照有关规定应承担的有关费用……具体办理时间由双方在房产交付使用时开始”。合同签订后,原告按约交付了房款,被告交付了房屋。直至起诉之日,被告尚未取得其销售房屋的国土使用证及大产权。房屋交付后,被告未能按合同约定将应由其提供的资料报产权登记机关备案,致使原告至今未能取得房产证、土地证,引发诉争。

原审法院另查明:河南省洛阳医药采购供应站因经营不善,2004917日被洛阳市中级人民法院裁定宣告破产还债,依法成立了洛阳医药采购供应站破产清算组承担权利义务。洛阳银城房地产开发公司名称变更为洛阳银城房地产开发有限公司。

【法院判决】

判决如下:1.驳回上诉,维持原判。二审诉讼费12430元,由洛阳银城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。

【案件分析】

本院认为:关于本案中所争议房屋未能办理权属证书的责任问题,银城公司称在当时房屋交付后办理房产证、土地证只需提供购房合同、购房通知单、购房发票以及由洛阳医药采购供应站向有关财税部门交纳的契税就可,因洛阳医药采购供应站未按规定交纳契税而致使没能办理房屋权属证书,但其并未提供相应证据予以证明,故本院不予采信。作为商品房开发商的银城公司,其应提供证据证明自己在房屋交付后已经按照当时相关规定将办理房屋权属证所需材料报产权登记机关,并交纳了自己所应交纳的相关费用。但其并未提供证据证明,应承担举证不能的不利后果。故本院认定导致不能办理房屋权属证书的过错责任在银城公司,因此,银城公司应将办理权属登记所需要由其提供的资料报产权登记机关,并交纳由其承担的相关费用,同时协助医药采购站清算组办理房产证、土地证。关于银城公司称一审判决其支付违约金属程序违法问题,本院认为,因银城公司未能履行相应的义务,导致房屋至今还不能办理权属证书,其行为构成违约,而且是一种持续的状态,因此,医药采购站清算组要求银城公司承担违约责任的诉求并不超出法律规定的诉讼时效。医药采购站清算组在起诉时已主张对方支付违约金,其在开庭后进一步明确了自己主张的违约金的计算方法及起算时间,并非属于增加或者变理诉讼请求的情形。而且根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此,一审关于违约金问题的处理并无不当。综上, 上诉人的上诉理由不能成立,其上诉主张,本院不予支持。