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案例点评

误买“凶宅”,《房屋买卖合同》能否撤销?

发布时间:2020-11-13
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【案情简介】      

 

2018118日,柴某与袁某签订了《北京市存量房屋买卖合同》,袁某购买柴某所有的涉案房屋,成交总价为308万元。涉案房屋位于北京市丰台区,原系李某所有,后售予柴某并办理了房屋过户登记手续。上述合同签订后,袁某依约支付了全部购房款,并另行支付居间费66528元、契税及印花税13005元。2019221日,柴某将涉案房屋所有权转移登记至袁某名下。

 

2019410日,袁某在装修过程中得知涉案房屋曾发生跳楼事件,应系凶宅,存在重大瑕疵,其在违背真实意思的情况下、因重大误解签订的上述合同应予撤销,故提起诉讼,请求:1、依法撤销上述《北京市存量房屋买卖合同》;2、将涉案房屋转登记回柴某名下,由柴某承担转移所涉税费;3、柴某向袁某返还购房款308万元;4、柴某向袁某赔偿因购买涉案房屋支付的税费13005元;5、柴某向袁某赔偿因购买涉案房屋支付的居间服务费66528元;6、要求柴某向袁某赔偿已付资金利息损失;7、诉讼费用由被告负担。

 

庭审过程中,柴某辩称:涉案房屋原房主为第三人李某,两年前其加价20万自李某手中购得该房屋时,李某从未提及该房屋发生过非正常死亡事件;从购买到出售,柴某一直在涉案房屋内居住,期间并不知道该房屋发生过非正常死亡事件,居住一切正常。袁某亦无证据证明柴某对涉案房屋内曾发生非正常死亡事件知情。同时,一审法院曾到北京市公安局丰台分局进行调查,调查结果显示,李某之母田某确系于2015814日自涉案房屋内坠落死亡。对此,北京市公安局丰台分局出具的《关于田某死亡的调查结论》亦载明:该人系符合高坠致创伤性休克而死亡。

 

【判决结果】       

 

经过审理,一审法院认为:田某自涉案房屋内坠亡一事,符合社会普通民众所接受的意外死亡观念,涉案房屋亦因此成为一般俗称凶宅的房屋。无论社会公众对于凶宅的避讳心理是否合理,但该事实确系影响房屋买受意愿及交易价格的重要事项。因袁某并未举证证明柴某对这一事实在缔约时即已知悉,柴某亦否认出售房屋时已知情,且袁某亦自认对于该事实在缔约时并不知情,存在着认识上的显著缺陷,故袁某在签订《北京市存量房屋买卖合同》时确系存在重大误解,现其要求撤销该合同,于法有据,应予支持,判决:一、撤销上述《北京市存量房屋买卖合同》;二、柴某于判决生效后七日内返还袁某已付购房款308万元;三、袁某于判决生效后七日内协助柴某将涉案房屋权属转移登记至柴某名下;四、袁某于判决生效后七日内将涉案房屋交付柴某;五、驳回袁某的其他诉讼请求。

柴某不服,提起上诉。经过审理,二审法院判决驳回上诉,维持原判。

 

【律师解读】       

 

一、曾发生跳楼事件的涉案房屋是否是凶宅

 

凶宅并非法律概念,无法从法律规范中搜寻其明确定义,但交易实践中对凶宅的认定标准已相对形成共识。是否认定为凶宅主要考虑两个因素,一是死亡地点,二是死亡形式。本案中,一方面,田某自案涉房屋内坠落,虽最终的坠落地点在案涉房屋外,但坠落的起点在案涉房屋内,田某死亡事件与涉案房屋仍存在较大的关联性,从死亡地点上,不能排除案涉房屋为凶宅。另一方面,田某之死并非正常的生老病死,无论是自杀或者意外,均不能否认田某为非正常死亡具有高度可能性,死亡形式亦可纳入凶宅认定的范围内。因此,涉案房屋属于传统习俗认知的"凶宅"范畴。

 

二、误买凶宅,《房屋买卖合同》能否撤销?

 

根据《合同法》第五十四条规定,因重大误解订立的合同,当事人一方有权请求人民法院予以撤销;重大误解,是指误解者作出意思表示时,对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷,其后果是使误解者的利益受到较大的损失,或者达不到误解者订立合同的目的。

 

本案中,袁某向柴某购买案涉房屋时,完全有理由相信案涉房屋是正常房屋,不影响其使用,既包括房屋质量客观上不存在问题,也包括房屋不会对一般人产生使用上的主观障碍,后者与房屋存在质量问题对使用人的影响无差。袁某在交易成功后知晓案涉房屋曾发生非正常死亡事件,从田某死亡之日到袁某知晓之日相隔不足四年,该非正常死亡事件的影响并未消失殆尽,对袁某使用房屋仍会造成主观的障碍。所以袁某知晓案涉房屋为凶宅后,应认定订立合同时相信案涉房屋属于正常房屋系错误认识,且该错误认识不应归责于袁某。同时,袁某对房屋产生错误认识,并非轻微而未造成实际损失。一方面,当其内心存在使用的主观障碍时,必然会影响其正常使用房屋,无法使房屋的使用功能发挥到最大;另一方面,房屋再次交易时价值也极有可能会受到影响。袁某对房屋产生错误认识,使订立合同的行为与其真实意思相悖,客观上也对其造成较大的损失,所以应认定袁某系基于重大误解订立合同。故,袁某要求撤销合同理由正当,应予支持。

 

三、卖方在出售房屋时不知情或没有证据证明卖方知情的,《房屋买卖合同》撤销后,责任

如何分配?

 

依照《合同法》第五十八条之规定,合同被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

本案中,上述合同被撤销后,袁某应将涉案房屋返还柴某,并将该房屋的权属转移登记至柴某名下;柴某亦应将购房款308万元返还袁某。但因没有证据显示柴某在出售房屋时存在知道或者应当知道涉案房屋曾发生非正常死亡事件而故意隐瞒、未如实告知的情形,即无法证明柴某存在过错,故柴某对于袁某在交易过程中所产生的居间服务费、税费及利息损失不承担赔偿责任。

 

来源:盈科律师一日一法

作者/北京市盈科律师事务所实习律师侯蒙莎