律师案例

变卖的房屋在过户前又被抵押给第三人,能否过户?

发布时间:2020-05-30
分享到

【案情简介】          

20131113日,李某与王某签订购房协议,李某将自有房屋一套卖给王某,约定房屋总价1300000元,王某先支付1000000元,剩余的300000元在房屋办理过户手续后再支付。协议签订后,王某于第五日支付了李某购房款1000000元,李某承诺在二个月内办理好房屋过户手续。20131126日,在未征得王某同意也未告知何某的情况下,李某将该房屋抵押给何某借款500000元,并进行了该房抵押登记。后因李某虽然将房屋交付给了王某,但未能按约定办理过户,双方产生纠纷。

【律师观点】

该房办理了抵押登记能否为涉案房屋办理过户?存在以下观点:

第一种观点认为,本案中王某可以要求李某办理房屋过户。李某与王某签订的购房协议是双方当事人的真实意思表示,合同合法有效,合同签订后,王某依约定履行了支付房款的义务,李某也已将房屋交付给王某实际占有。根据《合同法》的相关规定,依法成立的合同,受法律保护,双方均应根据合同约定全面履行合同义务,故李某也应按照合同约定将房屋产权过户给王某。至于后来李某将房屋抵押给何某的行为应为无效,因为李某将房屋卖给王某在先,抵押给何某在后,此时李某对该房屋已经不具备完全的处分权,故该抵押行为无效,不影响涉案房屋办理过户手续。

第二种观点认为,涉案房屋在被解除抵押前无法实现过户。王某与李某签订的购房协议合法有效,作为当事人的双方无疑应按照合同约定履行义务,王某支付了房款,李某应按照约定为其办理房屋过户,双方确立的是债权债务关系。但涉案房屋尚未过户,李某在未征得王某同意并隐瞒何某房屋已出卖的情况下,将涉案房屋抵押给了何某并进行了抵押登记,该抵押行为有效,应受法律保护。

【观点评析】   

笔者同意第二种观点,理由如下:

本案中,争议焦点在一是王某与李某签订购房协议是否有效?二是李某与何某签订的抵押合同是否有效?

第一,关于购房协议的效力。王某与李某签订的购买协议系双方真实意思表示,合法有效。根据《合同法》第八条、第四十四条的规定,合同双方当事人应按照约定全面履行合同义务。王某已按照约定支付房款,李某理应协助王某办理涉案房屋的过户手续。

第二,关于抵押合同的效力。根据《担保法》第四十一条、第四十二条的规定,以城市房地产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。本案中,李某在隐瞒何某房屋已出卖的前提下,用尚未办理过户的房屋产权抵押给第三人何某并进行了抵押登记,何某与李某之间不存在恶意串通,何某是基于对李某房屋权的信任签订抵押合同,构成善意,虽然李某将房屋卖给王某在先,抵押给何某在后,但抵押合同合法有效,依法受法律保护。

第三,如果将涉案房屋顺利过户到王某的名下,必然会侵害善意第三人何某的抵押权,因该房屋尚处于抵押期间内,无法将涉案房屋过户至王某名下,除非李某提前偿还何某的债务,解除该房屋的抵押。

最后,因李某的违约行为造成王某无法实现购房目的,王某可以要求解除合同,由李某返还房款并赔偿相关经济损失;也可以要求李某继续履行合同,要求李某提前还清何某债务,解除房屋抵押,实现涉案房屋过户。否则,抵押到期后,若李某无法按时偿还何谋借款,涉案房屋可能面临评估、拍卖、变卖,导致王某无法实现合同目的。

综上,本案中的涉案房屋在解除抵押前无法实现过户。

作者/北京盈科律所夏可亮律师